上海国五条细则全面解析

上海国五条细则深度解析

2013年3月30日，上海市人民政府办公厅发布了关于贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见，即上海国五条细则。这一细则的出台，旨在进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，促进上海市房地产市场平稳健康发展。以下将从多个维度对上海国五条细则进行深入解析。

一、房价控制目标

上海国五条细则明确提出了2013年度本市新建商品住房价格控制目标。这一目标是根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平来制定的，旨在保持房价基本稳定。各区县、各有关部门需坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，确保政策落实到位，目标任务完成。这一目标设定不仅体现了政府对房地产市场的宏观调控意图，也反映了上海作为一线城市在房价调控上的决心和力度。

二、抑制投资投机性购房

为了进一步抑制投资投机性购房，上海国五条细则采取了多项措施。首先，严格执行住房限购措施，限购区域覆盖城市全部行政区域，限购住房类型包括所有新建商品住房和二手住房。购房资格审查环节前移至签订购房合同（认购）前，确保购房人具备购房资格。对于拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，以及无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。

此外，细则还规定，购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。这些措施有效遏制了投机性购房需求，维护了房地产市场的健康稳定发展。

三、税收征管与信贷政策

在税收征管方面，上海国五条细则规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这一政策的实施，加大了对二手房交易税收的征管力度，有效减少了避税行为。同时，细则还明确，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。这一规定体现了政府对居民合理住房需求的保护和支持。

在信贷政策方面，细则要求继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。这些措施有效遏制了投机性购房的信贷需求，降低了房地产市场风险。

四、增加土地供应与住房保障

为了解决住房供应紧张的问题，上海国五条细则提出了增加土地供应的措施。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应。一季度公布全市年度供地计划，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

同时，细则还深化完善了“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。通过新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造，满足不同层次、不同需求人群的住房需求。此外，还加大了对保障性安居工程的监督检查力度，确保保障性住房工程质量。

五、加强市场监管与违法查处

为了维护房地产市场的良好秩序，上海国五条细则加强了对房地产市场的监管力度。严格执行商品房预销售各项制度规定，进一步严格执行“一房一价”、明码标价等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售、违反明码标价规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

此外，细则还要求房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门研究建立信息共享、联动配合的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责予以处罚和限制。这些措施有效维护了房地产市场的公平竞争和消费者的合法权益。

六、加强市场监测与舆论引导

为了更好地了解市场动态和制定科学合理的调控政策，上海国五条细则要求各有关部门全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。通过加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息及时、主动澄清，避免市场恐慌和误导。这些措施有助于增强市场透明度和消费者信心，促进房地产市场的平稳健康发展。

七、政策影响与市场预期

上海国五条细则的出台对房地产市场产生了深远的影响。一方面，通过严格控制房价上涨、抑制投资投机性购房、加强税收征管与信贷政策等措施，有效降低了房地产市场的投机价值，增加了投资变现的风险。这导致在未来相当一段时间内，投资（投机）性需求将进入冰点，改善型需求也将推迟置业计划。另一方面，刚性需求在经历了前期的集中释放后也将进入需求冰点。整个房地产价格将伴随成交量而变化，先是量价齐升再是量跌价稳最后量价齐跌。

然而，值得注意的是，房地产市场供求关系和价格变化受到基本面、资金面、政策面等多重因素的综合作用。因此，在分析上海国五条细则的影响时，需要综合考虑各种因素的作用。尽管短期内政策可能导致市场降温和成交量下降，但长期来看，随着政策的逐步落实和市场的逐步调整，房地产市场有望实现更加平稳健康的发展。

综上所述，上海国五条细则的出台是政府对房地产市场进行宏观调控的重要举措。通过多维度、多层次的政策措施，有效抑制了投资投机性购房需求，保护了居民合理住房需求，促进了房地产市场的平稳健康发展。未来，随着政策的逐步落实和市场的逐步调整，上海房地产市场有望实现更加稳健和可持续的发展。